Katsaus proptech-alaan ja sen potentiaaliin sijoituskohteena

Invesdor.comissa rekisteröityneet käyttäjät voivat sijoittaa lukuisiin eri aloihin ja yrityksiin. Yksi näistä aloista on proptech. Sana voi kuulostaa osalle lukijoista vieraalta, joten tutustutaan proptechiin hieman tarkemmin.

Sisällysluettelo

Lyhyt määritelmä proptechille on seuraava: se koostuu teknologisista sovelluksista ja alustoista, jotka auttavat kiinteistöalan ammattilaisia sekä tavallisia käyttäjiä vuokraamaan, myymään, ostamaan, hallitsemaan ja hallinnoimaan erilaista kiinteistöomaisuutta. Tunnettuja esimerkkejä proptech-yrityksistä ovat jaettuja työtiloja tarjoava WeWork sekä kotimajoitusvarauksia välittävä Airbnb. Suomalaisia esimerkkejä proptech-yrityksistä ovat Igglo, joka tuo kiinteistönomistajat ja vuokraajat yhteen Tinderiä muistuttavalla tavalla, sekä 720°, jonka ratkaisut auttavat seuraamaan ja parantamaan kiinteistöjen sisäilman laatua.

Alan kokoluokka

Proptech on aktiivinen ala, josta löytyy paljon markkinaosuutta havittelevia yrityksiä. Tätä kirjoitettaessa Unissun (joka kuvailee itseään “maailman PropTech-markkinapaikaksi”) ylläpitämästä hakemistosta löytyy maailmanlaajuisesti yli 7 100 alalla toimivaa yritystä.

Proptechin yksisarvisista (eli pörssiin listautumattomista yrityksistä, joiden arvoksi on arvioitu miljardi Yhdysvaltain dollaria tai enemmän) johtavat yritykset olivat WeWork ja Airbnb. WeWorkin on arvioitu olevan arvoltaan 47 miljardia dollaria (joskin viimeisimmät arviot ovat olleet huomattavasti alhaisempia), Airbnb:n puolestaan 38 miljardia dollaria. Kummankin yrityksen on odotettu listautuvan pörssiin. WeWork jätti hakemuksen pörssilistautumisesta loppuvuodesta 2018, Airbnb:n mahdollisen listautumisannin on puolestaan spekuloitu voivan lykkääntyä vuoteen 2020.

WeWorkin kuitenkin uutisoitiin törmänneen haasteisiin listautumisen kynnyksellä: yhtiön johtaminen herätti kyseenalaista huomiota ja toimitusjohtaja Adam Neumannin näkemykset listautumisesta, sen ajankohdasta ja toteutuksesta erosivat yhtiön pääasiallisten rahoittajien ja taloudellisten neuvonantajien näkemyksistä. Lisäksi yhtiön arvon on arvioitu mahdollisesti olevan huomattavasti aiempia arvioita vähemmän: eräät viimeaikaisista arvioista yhtiön arvosta ovat noin 14-15 miljardia dollaria. Haasteet johtivat syksyllä 2019 siihen, että Neumann luopui toimitusjohtajan tehtävästä, WeWork lykkäsi listautumistaan ja median tietojen mukaan yritys suunnittelee muutoksia yhtiön johtoon, henkilöstöön ja omistuksiin.

Alan suurimmat nimet ovat keskittyneet pääasiassa Yhdysvaltoihin ja Kiinaan. Stonup Capitalin mukaan kesäkuussa 2018 yhteensä 22 proptech-yritystä ylsi yksisarvisen statukseen. Näiden yksisarvisten yhteenlasketusta arvosta 76 prosenttia oli peräisin amerikkalaisista ja 24 prosenttia kiinalaisista yrityksistä. Built World Innovation, EXPO REAL ja PwC Germany löysivät Euroopasta yli 2 400 proptech-alan startup-yritystä. Kuudestasadasta näistä yrityksistä laaditulla Top 100 -listalla oli eniten yrityksiä Saksasta: 34. Toisena tuli Hollanti viidellätoista ja kolmantena Iso-Britannia yhdeksällä listasijoituksella.

Terminologia ja määritelmät siitä, mikä on proptechia, vaihtelevat. Tästä johtuen proptechiin perehtyvä sijoittaja saattaa törmätä erilaisiin näkemyksiin siitä, paljonko alaan on kokonaisuudessaan tehty sijoituksia ja mihin suuntaan proptech-sijoittaminen on menossa.

Esimerkiksi Venture Scannerin mukaan vuosi 2018 oli kiinteistöteknologialle ennätysvuosi rahoituksen suhteen: yhteenlaskettu rahoituksen määrä nousi lähes 20 miljardiin dollariin, joka merkitsi 38 prosentin nousua vuodesta 2017. Merkittävä osuus kokonaissummasta tuli WeWorkin, Lianjian ja View’n rahoituskierroksista, jotka kaikki ylittivät miljardin dollarin rajan.

Toisaalta, CREtechin vuoden 2018 kattavan raportin mukaan vuonna 2018 proptech-yrityksiin sijoitettiin maailmanlaajuisesti 9,6 miljardia dollaria – kokonaissumma laski 23,7 prosenttia vuodesta 2017 siitäkin huolimatta että varsinainen sijoitusten määrä nousi 46,6 prosenttia. CREtechin Chief Research Advisor Ashkan Zandieh arvioi kyseisen kehityksen olevan seurausta kasvaneista myöhäisen vaiheen sijoituksista, jotka muodostivat 91 prosenttia vuoden 2018 dollarimääräisistä sijoituksista.

Edellämainitun kaltaiset erot terminologiassa ja sitä kautta analyyseissa tarkoittavat, että kenen tahansa proptechiin sijoittamista harkitsevan on vahvasti suositeltavaa perehtyä alaan ja yrityksiin yksityiskohtaisesti, jotta he ymmärtävät tarkasti laajemman markkinan luonteen.

Proptech sijoitusmahdollisuutena

Proptech-sijoittaminen on kasvanut viime vuosina, mutta kehityksessä on ollut haasteita. Pääomasijoittajat ovat investoineet alaan, mutta itse kiinteistöyritykset ovat olleet verkkaisempia tekemään suoria sijoituksia proptech-startupeihin. Vastavuoroisesti startupit ovat myös epäröineet sitoutumista yksinoikeuskumppanuuksiin kiinteistöyritysten kanssa, raportoi brittiläinen Estates Gazette -lehti toukokuussa 2019.

Citigroup- ja Barclays-pankkien johtohenkilöt korostivat vahvan johtotiimin merkitystä kysyttäessä, mihin he proptech-yrityksissä sijoittaessaan kiinnittävät huomiota. Toinen keskeinen tekijä Citigroupille oli liiketoiminnan skaalautumispotentiaali, Barclays puolestaan keskittyi tarkastelemaan yrityksen visiota, toteutusta, mitä ongelmaa yritys ratkaisee ja kuinka se ajaa palvelunsa käyttöönottoa asiakasryhmiensä parissa. Johtavat proptech-sijoittajat korostivat eri tekijöitä, mutta kaikki mainitsivat johdon ja tiimin sijoituksiinsa vaikuttavina tärkeinä tekijöinä.

Globaalissa kyselytutkimuksessa, johon vastasi loppuvuodesta 2018 neljäsataa kiinteistöyritysten ylemmän tason johdon edustajaa, moni vastaaja sanoi yrityksensä sijoittavan proptech-yrityksiin. Suorien pääomasijoitusten tai velkarahoituksen sijaan selvästi yleisempiä sijoitustapoja kuitenkin vaikuttivat olevan epäsuorat sijoitukset esimerkiksi sijoitusrahastojen kautta tai tarjoamalla resursseja yritysten käyttöön.

Suorista sijoituskohteista yleisin olivat proptech-yritykset, jotka työskentelivät rakennusten älyjärjestelmien sekä lainaamiseen keskittyvien online-markkinapaikkojen parissa: kumpikin näistä toimialoista oli saanut sijoituksia 15 prosentilta kyselyyn vastanneiden johtajien yrityksiltä. Verkkosijoittamisen markkinapaikat ja joukkorahoitus olivat suosituin toimiala epäsuorien sijoitusten osalta: 49 prosenttia CRE-alan yrityksistä oli tehnyt epäsuoria sijoituksia kyseiselle sektorille. Rakennusten älyjärjestelmät (46 prosenttia oli tehnyt epäsuoria sijoituksia) ja lainaamiseen keskittyvät online-markkinapaikat (45 prosenttia oli tehnyt epäsuoria sijoituksia) eivät jääneet paljoa jälkeen.

CRE-alan yritysten syyt sijoittaa juuri näihin toimialoihin vaikuttavat selviltä, kun katsotaan toista kyselyn osaa ja sen tuloksia. Vastaajilta kysyttiin, mitkä teknologiat tulevat eniten vaikuttamaan alan tulevaisuuteen. 34 prosenttia uskoi rakennusten älyjärjestelmien aiheuttavan merkittävää disruptiota; 43 prosenttia uskoi kyseisen teknologian voivan tuoda merkittäviä kustannussäästöjä. Lainaamiseen keskittyviä online-markkinapaikkoja piti merkittävinä disruptiotekijöinä 28 prosenttia vastaajista ja 35 prosenttia uskoi niiden potentiaaliin kustannussäästöjen tuojina.

Päivitykset: tätä artikkelia on päivitetty 17., 23. ja 27. syyskuuta 2019, jolloin lisätty päivityksiä WeWorkin listautumissuunnitelmista, yhtiön kohtaamista haasteista, aiempaa matalammista arvioista yhtiön arvosta, Adam Neumannin luopumisesta toimitusjohtajan asemasta sekä WeWorkin suunnitelmista tehdä muutoksia johtoonsa, henkilöstöönsä ja omistuksiinsa.